葛小松:房地产调控一年多,你是等着买房还是等着租房?
来源: 关键词:葛小松 房地产调控 房住不炒 发布时间:04-28-2018

从去年3月份开始,北京打响了中国房地产调控的第一枪,在一年时间里,北京先后发布了限购、限价、限商等30余项措施,力度之大前所未有。北京出手后,其它房地产核心城市也开始跟进,有样学样,全国出现了之前不敢想象的楼市成交量萎缩现象。
 
走在住宅区里,你会发现那些穿西服打领带的房产销售人员少了很多,去年的金九银十本应是房地产销售旺季,但实际成交量却惨不忍睹。一时间有关房价下跌、房地产崩盘的言论漫天飞舞。但时至今日,这种悲观观点并未成真,相反中国房地产业已经开始趋于稳定和理性化,只不过这种趋势只是刚刚开始。从近日经济学家樊纲六个钱包理论引起争论就可以看出,经过了一年多的时间,老百姓依然是谈房色变。那么在房地产调控一年多后,对于老百姓来说中国的楼市到底发生了哪些变化,比起买房,租房是否更加划算?
 
房价少涨,但供房更难
 
 
可以看出,在政府的一套组合拳下,房价虽然依然是在上涨,但相比2016年之前的幅度已经缩小,深圳的房价还有所下跌。说中国房价会全面下跌甚至崩盘是不可能的,因为房地产是中国经济的重要基础,无论从需求还是政策上分析,像日本那样的房地产泡沫破裂都不会发生在中国。有人认为中国现在面临和美国之间的贸易战风险,经济有可能遭受沉重打击。要说贸易战对中国房地产市场没影响是不现实的,但这个影响不会是致命打击,因为我们从2015年就开始去杠杆,并且一直强调“防范化解系统性金融风险”,还有大规模的限购政策,都是为了确保金融的稳定性。所以在面对各种突发事件时,中国实际上已经做好了充分的准备。
 
房价不会暴跌,但也不会暴涨,而是保持在缓慢增长的态势。对于购房者来说,想要住上属于自己的房子依然没那么简单。因为从限购政策开始实行,北京的住房利率就一直在往高走,而且还限制了贷款额度,提高了首付比例。也就是说以前买不起房的压力开始变成买不起+供不起了,也难怪樊教授六个钱包的说法会引起这么大反应,关键还是购房对一个家庭的压力并未减弱。
 
两会期间央行副行长潘功胜在回答记者提问时也表示,虽然房贷利率上升了,但从大的周期上看,仍然处于一个较低的水平。而商业银行还会考虑负债端利率上升和房地产的风险,以及国际环境下的加息趋势,房贷利率可能还会进一步提升。
 
买不起可以租
 
住房需求摆在这,但房价也摆在这,要住房但是买不起怎么办?可以租。在政府对房地产市场重拳调控的同时,也在大力发展房屋租赁市场。从2015年开始,住建部就提出了租售并举的政策,一开始大家都没当回事,但随着一个一个政策相继落地,我们发现租房住已经变得越来越可行。
 
尤其在4月25日,证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。要重点支持住房租赁企业,发行以其持有不动产物业,作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITS)。
 
这什么意思,就是告诉大家,现在可以融资搞租赁房了。因为限价令和政策导向,房地产企业的利润越来越低,所以只好退而求其次搞租赁房。现在可以融资了,对于中小房地产企业甚至个人投资者来说都是一件好事,因为相对来说资金压力小,还可以参与到大宗房地产市场中“学游泳”,分享物业资金和增值收益。而从这项政策上也可以看出政府在推动房屋租赁市场上的决心。
 
租房是否是最佳选择
 
房地产投资信托是一种金融行为,金融行为的最大优势是什么,就是集中力量办大事。那么未来在大中型城市中质量好的租赁房势必会增加。这里的质量好不仅仅是房屋和装修质量,而是整体的运营实力和服务。这对于买不起房,又不想住地下室、城中村的白领来说是一个更好的选择。
 
此外,这次通知还特别提到了要“鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等,改建为租赁住房并开展资产证券化融资。”
 
意思就是说以前的商业办公房可以改成商租一体或纯租赁房了。房价贵和租金高最主要的原因就是资源稀缺,现在通过政策调控,盘活了住房存量,也让企业的闲置房有了用武之地。结合前面的租赁房质量提升,可以说是质与量共同增长。
 
以上是好的方面,但仔细分析实际情况不难发现,对于中国的年轻人来说,租的房再好,房租再便宜,也只能解一时之需。都说中国的房价是丈母娘抬起来的,丈母娘们不会看着自己的宝贝闺女在外租房住。所以对大多数青年来说,租房只是一种过渡手段,早晚还是要买房。那么结合前面的高利率就会变成只要一开始在外面住,就要先交几年租金,再交后半辈子的银行贷款。
 
而且由于投资者的回报预期,大城市推出的租赁房租金普遍较高,实际上租金很可能也会成为不小的负担,但相比于买方来说,已经是最好的过渡手段了。
 
有钱又是刚需,要不要再看看?
 
对于手中有钱的购房者来说,什么时候买房绝对是第一难题。但中国主要城市的房价是不会跌的,就算小有下跌也只是暂时性,大趋势会保持上涨,只是涨得快慢的问题。所以你如果真的是有需求,那就赶紧买了吧,多住一天是一天。而且未来贷款利率也有大几率会更高,买之前一定要算好,看看自己是否有能力承受房贷。有公积金的尽量用公积金,即使和商贷组合使用也能享受到部分优惠。总之别指望房价断崖式下跌,就算真有那么一天,你手里的钱也不值钱了,该买不起照样买不起。
 
所以对于刚需者来说,买房这件事本身没什么可太多犹豫的。那如果不是刚需,是炒房的呢?记住四个字就好:房住不炒。